Гид по налогам на недвижимость Дубая для экспатов 2026: что вы реально платите

Гид по налогам на недвижимость Дубая для экспатов 2026: что вы реально платите

Ключевые выводы

• В Дубае нет налога на доходы от недвижимости, налога на прирост капитала или гербового сбора — но покупатели платят разовые сборы при покупке и текущие сервисные сборы
• Общие расходы при покупке составляют 5–7% сверх цены объекта (сбор DLD, комиссия агента, NOC, административные расходы)
• Текущие расходы включают сервисные сборы (AED 10–30/кв. фут/год), DEWA и страховку
• Важно учитывать налоговые последствия страны проживания: британские, индийские, российские и китайские экспаты сталкиваются с разным налогообложением на родине
• Недвижимость Golden Visa (от AED 2 млн) даёт 10-летнюю резиденцию, но не меняет налоговую картину

---

Налоговое преимущество Дубая

Дубай — одна из немногих мировых юрисдикций, где недвижимость действительно свободна от большинства налогов. Вот что отсутствует:

Налог	Дубай	Лондон	Мумбаи	Москва	Шанхай
Налог на доход от аренды	0%	20–45%	30%	13%	20% (если задекларирован)
Налог на прирост капитала	0%	18–28%	20%	13%	20%
Гербовый сбор / налог на передачу	0%	2–12%	5–6%	0%	3%
Налог на наследство	0%	40%	0%	0%	0%
Налог на недвижимость	0%	Совет + подоходный	Муниципальный	0,1–2%	0,6–1,2%

Единственный значимый налог на недвижимость — 4% сбор DLD (Dubai Land Department), уплачиваемый один раз при покупке.

---

Разовые расходы при покупке

Сбор DLD — 4%

Это единственный «налог» на недвижимость в Дубае. Составляет 4% от цены покупки или стоимости оценки (в зависимости от того, что выше). Обычно делится 50/50 между покупателем и продавцом, хотя на вторичном рынке покупатель часто платит полную сумму.

Комиссия агента — 2%

Стандартная комиссия агента по недвижимости в Дубае составляет 2% от цены покупки. Оплачивается покупателем при сделке с off-plan или вторичной недвижимости.

NOC — AED 500–5 000

Справка об отсутствии возражений (No Objection Certificate) от застройщика требуется для передачи собственности на вторичном рынке.

Административные сборы — AED 4 000–7 000

Включают сборы за регистрацию, сборы за доверенность и административные расходы.

Пример: покупка квартиры за AED 2 000 000

Расход	Сумма (AED)
Цена объекта	2 000 000
Сбор DLD (4%)	80 000
Комиссия агента (2%)	40 000
NOC	5 000
Административные сборы	4 000
Итого	2 129 000

Общие расходы сверх цены: ~6,5%

---

Текущие расходы

Сервисные сборы

Сервисные сборы — самый значимый текущий расход. Они покрывают обслуживание здания, уборку, охрану, обслуживание лифтов и общих зон.

Тип объекта	Сервисные сборы (AED/кв. фут/год)
Стандартная квартира	10–15
Премиум-квартира	15–22
Брендированная резиденция	22–30
Вилла/таунхаус	5–12

DEWA (электричество и вода)

Типичный счёт DEWA для 1-комнатной квартиры: AED 500–800/месяц.

Страхование

Страхование недвижимости: AED 1 500–3 000/год для стандартной квартиры.

---

Налоговые последствия по странам

Британские экспаты

• Доход от аренды в Дубае подлежит декларированию в UK, если вы налоговый резидент Великобритании
• Прирост капитала при продаже может облагаться налогом в UK
• Договор об избежании двойного налогообложения (DTA) между ОАЭ и UK может снизить обязательства

Индийские/NRI экспаты

• NRI (Non-Resident Indians) обязаны декларировать доход от зарубежной аренды в индийской налоговой декларации
• Прирост капитала от продажи зарубежной недвижимости облагается налогом в Индии
• Схема LRS (Liberalised Remittance Scheme) позволяет переводить до $250 000 в год

Российские/СНГ экспаты

• Россия облагает налогом мировой доход своих налоговых резидентов (13%)
• Налоговые резиденты ОАЭ (183+ дней в году) не являются налоговыми резидентами России
• Договор об избежании двойного налогообложения между ОАЭ и Россией

Китайские экспаты

• Китай облагает налогом мировой доход налоговых резидентов
• SAFE (State Administration of Foreign Exchange) регулирует исходящие переводы — $50 000/год на человека
• Инвесторы часто используют корпоративные структуры для покупки

---

Golden Visa и налоги

Golden Visa ОАЭ предоставляет 10-летную резиденцию при покупке недвижимости от AED 2 млн, но не изменяет автоматически ваш налоговый статус на родине.

Что Golden Visa даёт:

• 10-летняя резиденция ОАЭ
• Спонсорство членов семьи
• Право работать без спонсора
• Множественные въезды

Что Golden Visa НЕ даёт:

• Автоматическое изменение налогового резидентства
• Освобождение от налогов на родине
• Защиту от налоговых обязательств страны гражданства

---

Советы по налоговому планированию

1. Определите свой налоговый статус до покупки — это самый важный шаг
2. Проконсультируйтесь с налоговым специалистом в вашей стране гражданства/резидентства
3. Рассмотрите корпоративное владение для налоговой эффективности и планирования наследования
4. Ведите учёт всех расходов, связанных с недвижимостью — они могут быть вычитаемы в вашей стране
5. Планируйте переводы с учётом ограничений вашей страны (LRS для Индии, SAFE для Китая)

---

Заключение

Дубай предлагает одну из самых благоприятных налоговых сред для владельцев недвижимости в мире. Отсутствие подоходного налога, налога на прирост капитала и гербового сбора — реальное преимущество, которое значительно повышает общую доходность инвестиций.

Однако экспаты должны понимать свои обязательства на родине. Налоговые последствия зависят от вашего гражданства, резидентства и структуры владения. Консультация с квалифицированным налоговым специалистом — лучшая инвестиция, которую вы можете сделать до покупки.