Expo Hills

TL;DR： Expo Hills 是世博城迪拜（Expo City Dubai）内的一个远见卓识的低密度住宅子社区，由 100% 迪拜政府所有、Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum 主席的 Dubai South Properties 开发。坐落于由 UNStudio 设计的 3.5 平方公里世博城总体规划北缘，Expo Hills 提供峡谷式景观设置内的生态友好别墅和联排别墅，体现阿联酋首个"15 分钟城市"概念——所有基本服务（学校、公园、办公室、零售和医疗）均在 15 分钟步行或骑行距离内可达。世博 2020 地铁站提供红线直达通道，1,280 亿 AED 的阿勒马克图姆国际机场扩建将该区域转变为全球航空枢纽，世博城正申请 LEED 金级和 WELL 社区金级认证，Expo Hills 代表了迪拜最具前瞻性的住宅主张之一——将政府支持的开发公信力与可持续发展引领地位和非凡的长期增长潜力相结合。

世博城迪拜：总体规划

世博城迪拜占地 3.5 平方公里，即历史性的 2020 年迪拜世博会旧址（世博期间接待逾 2,400 万访客）。2024 年 10 月，Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum 批准了由荷兰建筑工作室 UNStudio 携手 SLA（景观建筑）和 Buro Happold（工程）共同设计的综合总体规划。总体规划保留了原 Expo 2020 建筑和基础设施的 80% 以上，将这一非凡的建成环境转化为一个宜居宜业的社区。

总体规划设想了 35,000+ 名居民、37,000+ 名专业人士和约 50,000 名年度访客，分布于五个不同的区域：

1. Expo Downtown — 高密度混合用途社区核心，拥有世博城最高楼、商业办公室、零售和沿活跃街道的餐饮。

2. Expo Fields — 以运动和休闲为中心的区域，配备大型社区活动场馆、学校、住宅、零售及餐饮。

3. Expo Hills — 低密度住宅区，以景观花园、峡谷式开放空间和生态友好居住环境为特色，专为在城市背景中寻求宁静的家庭而设计。

4. Expo Valley — 姐妹低密度住宅社区，提供 532 套单位（40 套别墅、192 套双拼及 300 套联排别墅），3–5 卧室配置，独特的"折叠大地"地形创造自然微气候，绿化覆盖率是常规水平的三倍。

5. Expo Business — 园区式创新和可持续发展焦点商业枢纽，吸引具有前瞻思维的企业和组织。

整个总体规划申请 LEED 金级和 WELL 社区金级认证——使其成为 MENA 地区首个获得 WELL 社区预认证的城市中心。世博城已拥有 123 栋 LEED 认证建筑（7 座铂金级、105 座金级、9 座银级、2 座认证级）和 8 个 BREEAM 基础设施项目（评级"优秀"）。

位置与战略连通

Expo Hills 占据 Expo City 场地北缘，可从世博路（E77）直接通达。更广泛的 Dubai South——145 平方公里大型规划城市——内的位置通过 Sheikh Mohammed Bin Zayed Road（E311）、Sheikh Zayed bin Hamdan Al Nahyan Street（D54）和 Sheikh Zayed Road（E11）提供迪拜主要干道网络的连通性。

主要驾车距离：

• 阿勒马克图姆国际机场（DWC）：毗邻——位于 Dubai South 总体规划区域内
• 迪拜市中心 / 哈利法塔：约 30 分钟
• 迪拜滨海湾：约 30 分钟
• Ibn Battuta 购物中心：15–20 分钟
• 迪拜投资公园：10–15 分钟
• 杰贝阿里自由区：15–20 分钟

该位置在一小时车程内独特地连通四个国际机场：迪拜国际机场（DXB）、阿勒马克图姆国际机场（DWC）、阿布扎比扎耶德国际机场和沙迦国际机场——这一连通优势在阿联酋任何其他住宅社区中都无可匹敌。

世博 2020 地铁站

Expo Hills 受益于世博 2020 地铁站——红线 Route 2020 延伸线的终点站，于 2021 年 6 月 1 日开通。这条从杰贝阿里地铁站延伸的 15 公里线路新增了七个站点，峰值运行频率每 2 分 38 秒一班，每小时每方向运力达 16,000 名乘客。从 Expo 2020 站到 Centrepoint（红线北端终点站）约 1 小时 14 分钟，提供通达迪拜几乎所有主要目的地的直达铁路通道，包括 Mall of the Emirates、哈利法塔/迪拜购物中心、DIFC 和迪拜国际机场。

阿勒马克图姆国际机场：改变游戏规则的因素

Expo Hills 长期投资逻辑中最重要的单一因素是 2024 年 4 月 Sheikh Mohammed bin Rashid Al Maktoum 批准的 1,280 亿 AED（350 亿美元）阿勒马克图姆国际机场扩建。竣工后，扩建后的机场将拥有五条平行跑道、约 400 个登机口，以及每年高达 2.6 亿乘客的运力——将成为全球最大机场，超过当今最繁忙全球枢纽的总容量。

第一期竣工目标约为 2032 年，初步处理 1.5 亿名乘客。这一转变将把 Dubai South 地区从一个充满前景的新兴社区转变为迪拜航空和物流基础设施的中心。对周边房地产的影响已可量化：2025 年前五个月 Dubai South 的交易超过 150 亿 AED，租金同比上涨约 20%。

开发商简介：Dubai South Properties

Dubai South Properties 是迪拜航空城公司（DACC）的房地产开发部门，DACC 是 100% 迪拜政府所有的实体，由 Sheikh Ahmed bin Saeed Al Maktoum 主席——同时担任阿联酋航空和迪拜机场主席——提供机场扩建愿景与住宅社区开发战略之间的直接协调。

Dubai South 已交付的住宅组合展示了实质性的交付能力：The Pulse（1,400+ 套公寓和联排别墅，含绿色步道、慢跑骑行跑道、8 个健身房和游泳池）；South Bay（800+ 套别墅和联排别墅，以及 200+ 套环绕泻湖的滨水豪宅）；Expo Valley（世博城内 532 套单位）；Emaar South（与 Emaar Properties 合资，围绕 18 洞锦标赛高尔夫球场交付 22,700 套住宅）。

可持续发展与智慧生活

Expo Hills 继承了世博城迪拜行业领先的可持续发展基础设施：约 5.5 MWp 的现场太阳能光伏容量，每年产生约 9 GWh 清洁能源；Terra——可持续发展馆（LEED 铂金认证，在能源和水资源方面均达到净零，配备 130 米遮阳篷上的 4,912 块光伏板及 18 个旋转"能量树"，每年发电 4 GWh）；自 2023 年起，世博城通过与迪拜水电局（DEWA）的协议全面使用可再生能源供电；建筑设计能耗比国际基准低约 30%，水耗低约 50%。

Expo Hills 具体的可持续发展特色包括低层生态友好建筑设计、智能家居技术集成、大面积绿色空间和公园，以及优化步行和骑行出行而非车辆依赖的社区布局。

投资潜力与市场展望

• 租金回报率： 迪拜南部/世博城地区毛租金回报率 7%–10%，远高于成熟市场（如迪拜市中心和棕榈岛）的 4%–5%
• 资本增值： 世博城地区物业自 Expo 2020 改造以来已升值约 30%，价格预计在 2026 年前进一步上涨 20%–25%
• 当前均价： 每平方英尺 900–1,100 AED，远低于迪拜成熟社区，提供显著的增长空间
• 增长催化剂： 1,280 亿 AED 阿勒马克图姆机场扩建、Etihad 铁路连通、迪拜 2040 城市总体规划定位、迪拜净零 2050 承诺以及 DEC 扩展至 180,000 平方米，共同代表了前所未有的政府支持基础设施投资，支撑长期物业价值升值。