奥雷亚（艾玛尔）

概要

奥雷亚（艾玛尔）是拉希德游艇与码头总体规划内位于迪拜米纳·拉希德的高端13层、169套公寓滨水项目——提供一居室（799-988平方英尺）、两居室（1229-1426平方英尺）和三居室（1698-2484平方英尺）住宅，可直接通达阿联酋最宏伟的超级游艇码头。2030年第二季度交付。起价330万迪拉姆。10/70/20付款计划允许买家将70%的购买价格分摊于建设里程碑。配套设施包括无边泳池、瑜伽和健身区、壁球场和直接连通超级游艇俱乐部的步行长廊。居民可欣赏具有历史意义的伊丽莎白二世号（QE2）邮轮、超级游艇港湾和开阔阿拉伯湾的景观——这一景观组合在迪拜独一无二。

概述

奥雷亚是艾玛尔房地产在拉希德游艇与码头内发布的最新住宅项目——这是将米纳·拉希德（迪拜历史性贸易港口）雄心勃勃地改造为世界级超级游艇目的地和高端滨水社区的壮举。项目名称取自拉丁文"奥雷亚"（意为"黄金"），既反映黄昏时分洒落码头的金色阳光，也体现艾玛尔对项目每个方面所应用的雄心勃勃的品质标准。

艾玛尔房地产（迪拜金融市场：EMAAR），阿联酋规模最大的上市房地产开发商，拥有涵盖哈利法塔、迪拜购物中心、迪拜码头、迪拜市中心及全球超过80000套已交付住宅的投资组合，将同等的总体规划严谨性带到米纳·拉希德——正是这种严谨性将迪拜溪港从工业水道转变为高端住宅区。

拉希德游艇与码头（此前以艾玛尔海滨/米纳·拉希德名义推广）是正在米纳·拉希德港口地块开发的18公里滨水总体规划。该社区以可容纳300米长船只的超级游艇俱乐部泊位、沿街排列餐厅和精品店的长廊以及从8层精品楼到俯瞰阿拉伯湾超高层塔楼的住宅楼群为核心。奥雷亚以13层、169套公寓，在这一总体规划中定位为中层精品建筑——提供亲密的规模和高端规格。

位置与交通

米纳·拉希德占据迪拜西部海湾前沿的优越位置，距迪拜市中心约8公里，距迪拜国际机场15公里。该区域以南与阿尔科兹工业区相邻，以北毗邻历史悠久的巴尔迪拜和德拉地区——使其与迪拜现代商业区和丰富文化遗产社区等距。

从米纳·拉希德奥雷亚出发的主要距离：

• 迪拜国际机场（DXB）：15分钟
• 迪拜市中心/哈利法塔：15-20分钟
• DIFC：20分钟
• 商业湾：15分钟
• 巴尔迪拜/老迪拜市场：10分钟
• 黄金市场/香料市场（德拉）：10分钟
• 迪拜购物中心：20分钟
• 朱美拉海滩：15分钟
• 马克图姆国际机场（DWC）：35分钟

公共交通：

• 阿尔古巴拉地铁站（绿线）：约10分钟车程或15分钟轮渡（从海湾乘坐水上出租车）
• RTA水上出租车（渡轮）服务连接米纳·拉希德与历史悠久的德拉海湾目的地
• 谢赫扎耶德路（E11）：经阿尔科兹或阿尔曼胡尔路10分钟

米纳·拉希德位置的显著特点是地理上比迪拜码头或迪拜市中心更接近迪拜国际机场——这对于频繁出行的国际旅行者是重要的实际优势。

标志性邻居——伊丽莎白二世号（QE2）： 永久停泊于米纳·拉希德的历史性QE2邮轮已改建为浮动酒店和文化场所。从奥雷亚的高层和步行长廊，居民可直接欣赏这艘标志性船只——阿联酋任何住宅都无法比拟的海事地标景观。

建筑与单元设计

奥雷亚13层建筑相对于拉希德游艇与码头总体规划的更宏观背景而言规模较为亲密。13层楼上分布169套公寓，平均每层约13套单元——创造宽阔的走廊、尺寸慷慨的单元和安静的建筑，每个住宅楼层的邻居比典型迪拜公寓塔楼少。

建筑语言汲取自当代地中海滨海小镇——水平饰面、宽大阳台露台、海岸材料色板（石材、玻璃和白色抹灰），以及朝向水面的方向，最大化大多数公寓的海湾和码头景观。

一居室公寓（799-988平方英尺）：

• 开放式起居和餐饮室，配有全高朝海湾玻璃门窗
• 半开放式厨房，配备嵌入式欧洲电器、石材台面和定制橱柜
• 主卧室配套卫浴和内嵌衣柜
• 宽大私人阳台——高层可欣赏码头、QE2或海湾景观
• 智能家居自动化
• 起价231万至350万迪拉姆（二手/发布定价范围）

两居室公寓（1229-1426平方英尺）：

• 主卧室配套卫浴和步入式衣橱区
• 第二卧室配共用卫浴
• 扩大的起居/餐饮空间
• 完整厨房含电器和储物间
• 更大的阳台露台
• 起价400万至550万迪拉姆

三居室公寓（1698-2484平方英尺）：

• 建筑内最宽阔的配置
• 主卧室套间，两间额外卧室共用家庭卫浴
• 大起居室加独立餐厅
• 完整厨房含洗衣/公用区
• 延伸阳台露台——角落单元可能拥有270度景观
• 精选配置设有女佣房
• 起价550万至660万迪拉姆

所有奥雷亚公寓均按艾玛尔高端住宅规格交付：起居区大理石效果地板、定制厨房橱柜配石材台面和欧洲电器（含洗碗机）、所有卧室内嵌衣柜、品牌卫浴洁具（通常为科勒或同级欧洲品牌）和智能家居基础设施。

配套设施

奥雷亚的配套方案将楼层设施与更广泛的拉希德游艇与码头滨水长廊相结合：

楼层配套：

• 无边泳池 — 定位提供俯瞰超级游艇码头和阿拉伯湾的无遮挡景观；边缘齐平设计创造水与海平线融合的视觉错觉
• 瑜伽和健身区 — 专属室外瑜伽平台和室内健身工作室
• 壁球场 — 两个壁球网球场，阿联酋增长最快的运动项目之一
• 健身房 — 配备有氧和力量训练设备的完整健身设施
• 共用泳池和日光甲板
• 儿童游乐区
• 楼内大堂 — 设有礼宾台的令人印象深刻的双层挑高入口大堂
• 有盖停车场
• 24小时安保和闭路电视

社区（拉希德游艇与码头总体规划）：

• 步行长廊直接连通超级游艇俱乐部——提供国际会员服务、精致餐饮和活动举办的专属游艇俱乐部
• 超级游艇码头泊位可容纳300米长船只——居民毗邻世界上最独家的私人船只
• 滨水长廊配精品零售、高端餐饮和浮动餐厅
• QE2浮动酒店和文化场所 — 历史性邮轮上的餐厅、展览和活动
• 通过总体规划海滩区的海滩俱乐部通道

付款计划与投资分析

奥雷亚提供与建设挂钩的付款计划：

• 预订时10%（首期款）
• 建设期间70%（分10次于建设里程碑支付）
• 交付时20%（2030年第二季度）

这一结构要求投资者在建设期间承诺大部分投资——但鉴于艾玛尔超过900亿迪拉姆的市值、80000+套已交付单元以及在迪拜零项目取消记录，建设风险溢价极低。

投资基本面：

• 随着总体规划基础设施完成和超级游艇码头停满船只，米纳·拉希德滨水物业正在升值
• 迪拜滨水物业比同等规格内陆物业溢价20-35%
• 迪拜国际机场临近（15分钟）相比其他迪拜滨水区是重要竞争优势
• 艾玛尔品牌溢价使转售价格比规模较小开发商的同等规格建筑高出10-15%
• 拉希德游艇与码头类似规格的一居室公寓：长租毛收益5-7%；短期服务租赁方式更高

2030年以后的毛租金预估（按预期市场租金）：

• 一居室（799-988平方英尺）：每年15万至20万迪拉姆
• 两居室（1229-1426平方英尺）：每年20万至28万迪拉姆
• 三居室（1698-2484平方英尺）：每年28万至38万迪拉姆

永久业权：是。符合阿联酋黄金签证资格（所有单元均达到200万迪拉姆以上）。无所得税，无资本利得税。

奥雷亚在米纳·拉希德的独特之处

1. 超级游艇码头通道：毗邻超级游艇泊位基础设施——可直接步行至码头俱乐部——是仅在迪拜市场内米纳·拉希德才能获得的极其罕见的住宅属性。
2. QE2景观：永久停泊的伊丽莎白二世号是从奥雷亚高层和长廊可见的标志性、永久性海事地标。未来开发无法遮挡这一景观——QE2的位置是固定的。
3. 精品规模（169套/13层）：在大规模塔楼的总体规划中，奥雷亚的13层精品形式创造了一个更安静、更独家的住宅社区，具有更高的维护标准和每套单元更高的服务质量。
4. 米纳·拉希德先发优势溢价：拉希德游艇与码头总体规划处于早期交付阶段——现在入场的买家可捕获社区基础设施向2030年以后完成过程中的升值曲线。迪拜市中心（2005-2008年）和迪拜溪港（2017-2020年）的早期艾玛尔总体规划买家随着社区成熟实现了复利资本收益。

总结

奥雷亚（艾玛尔），拉希德游艇与码头（米纳·拉希德），迪拜——13层，169套公寓，一居室（799-988平方英尺，起价330万迪拉姆）、两居室（1229-1426平方英尺）、三居室（1698-2484平方英尺）至660万迪拉姆。2030年第二季度交付，10/70/20付款计划。无边泳池、瑜伽、壁球场、通往超级游艇俱乐部的长廊、QE2景观。距迪拜国际机场15分钟，距迪拜市中心15-20分钟。永久业权，符合阿联酋黄金签证资格。艾玛尔在迪拜新超级游艇码头最独家的精品滨水地址。