ون يارد للتطوير

# One Yard Development — دليل الاستثمار العقاري في دبي 2025–2026 ## ملخص سريع | السمة | التفاصيل | |---|---| | المطور | One Yard Development | | المقر الرئيسي | دبي، الإمارات العربية المتحدة | | فلسفة العلامة التجارية | ياردة واحدة في كل مرة — تقدم مدروس، نتائج متراكمة | | محور السوق | سكني من المتوسط إلى المتميز عبر مجتمعات نمو دبي | | محور الاستثمار | التميز التدريجي — القوة التراكمية لإتقان كل تفصيل | | العائد الإجمالي النموذجي | 7.0%–9.5% | | المناطق الرئيسية | JVC، Arjan، دبي هيلز، Town Square، Dubailand | | ميزة تنافسية | تطوير هوسي بالتفاصيل — دقة مجهرية بمقياس كلي | --- ## من هو One Yard Development؟ يأخذ One Yard Development اسمه من فلسفة **التميز التدريجي** — الاقتناع بأن النتائج التحويلية لا تنبثق من إيماءات درامية منفردة بل من تراكم دؤوب من التفاصيل المنفّذة بشكل صحيح. في تقليد كرة القدم الأمريكية، الياردة الواحدة المكتسبة نادراً ما تكون اللعبة الفاصلة؛ غير أن الفرق التي تُنفّذ دقتها ياردةً بياردة باستمرار تفوز في معظم المباريات. يُطبّق One Yard هذه الفلسفة على العقارات: الهوس بكل تفصيل مواصفات، وكل كفاءة في التخطيط، وكل اختيار مواد، وكل قرار في تخطيط المجتمع، مع العلم بأن الأثر التراكمي لمئات التحسينات "بياردة واحدة" يُنتج تطويرات تتفوق بشكل ملحوظ على متوسط السوق. تأسس في دبي بتفويض لخدمة أسرع قطاعات الطلب نمواً في المدينة — المشترون والمستثمرون في السوق المتوسطة الجائعون للجودة والرافضون لقبول "الميسور" مرادفاً لـ"المتنازل عنه" — نحت One Yard مكانةً مميزة بتقديم معايير مواصفات مرتبطة عادةً بمنتجات بسعر 2 مليون درهم إماراتي+ بأسعار يمكن لمشتري 700 ألف – 1.5 مليون درهم إماراتي الوصول إليها. هذه الخبرة في هندسة القيمة — القدرة على الحصول على التشطيبات والأجهزة والأنظمة المتميزة بتكلفة تنافسية من خلال المشتريات بالحجم وكفاءة التصميم وابتكار المواد — هي الميزة التنافسية الأساسية للشركة. المشترون الذين يقتنون وحدة One Yard لا يشعرون بأنهم تنازلوا؛ بل يشعرون بأنهم وجدوا سراً. ### فلسفة One Yard في التطبيق **تحسين تخطيط الوحدة**: كل مخطط طابق في One Yard يخضع لتدقيق كفاءة الإجمالي إلى الصافي. يُفرض حد أدنى لنسبة الكفاءة 82% (المساحة الصافية القابلة للبيع مقابل المساحة الإجمالية المبنية) عبر جميع المشاريع. هذا يعني أن المشترين يحصلون على مساحة قابلة للاستخدام أكثر مقابل كل درهم إماراتي مقارنةً بالمباني المماثلة. **هندسة قيمة المواد**: يحصل فريق المشتريات على بلاط إيطالي وأجهزة ألمانية وأدوات صرف سويسرية من خلال برامج شراء بالجملة تُحقق تخفيضات في التكلفة بنسبة 30–40% مقارنةً بالبيع بالتجزئة، مما يُتيح للمواد المتميزة الوصول إلى فئات السعر المتوسطة. **كثافة المرافق**: تحقق مباني One Yard 1.5–2 ضعف مساحة المرافق لكل وحدة مقارنةً بالمنافسين ذوي الأسعار المماثلة — صالات رياضة أكبر وأحواض أعمق ومساحات صالة سكان أوسع — لأن الشركة تتعامل مع المرافق بوصفها مُضاعِفاً للقيمة الإيجارية وإعادة البيع، لا مركز تكلفة. **برمجة المجتمع**: يتضمن كل مشروع من مشاريع One Yard مدير مجتمع سكان لمدة عامين بعد التسليم، يُيسّر الفعاليات الاجتماعية وجمع التغذية الراجعة من السكان وجدولة المرافق — مما يُسرّع تكوين هوية مجتمعية حقيقية. --- ## الاستراتيجية الجغرافية وذكاء المناطق ### مصفوفة محور المناطق | المنطقة | الأساس المنطقي | المحفّز البنيوي | مسار السعر (2025–2028) | نطاق العائد | |---|---|---|---|---| | Jumeirah Village Circle | قرب خط المترو الأزرق (2029)، كثافة نضجت | محطات الخط الأزرق على مسافة المشي | +20%–32% | 7.5%–9.5% | | Arjan / البرشاء الجنوبية | مجموعة ترفيه Miracle Garden + Motor City | اتصالية إرث إكسبو | +18%–28% | 7.0%–9.0% | | دبي هيلز استيت | نضج المول، مجتمع راسخ | دبي هيلز مول + توسع الحديقة | +15%–22% | 6.5%–8.0% | | Town Square | مخطط رئيسي مجتمعي كبير الحجم، تركيز عائلي | حديقة Town Square، مدارس، تجزئة Nshama | +18%–28% | 7.5%–9.0% | | المجمع السكني Dubailand | القدرة على تحمل التكاليف + نسبة المساحة | قرب Al Habtoor Polo + مدن الترفيه | +15%–25% | 8.0%–9.5% | ### ذكاء المنطقة الفرعية: Jumeirah Village Circle يُمثّل JVC السوق الحجمي الأساسي لـ One Yard. تحول المجتمع من منطقة بناء شبه مكتملة إلى مجتمع متوسط يعمل بكامل طاقته مع بنية تحتية متنامية للتجزئة والمدارس والطعام والشراب. أدى الإعلان عن محطات مترو الخط الأزرق القريبة من حدود JVC إلى إعادة تقييم هيكلية: - الوحدات ضمن 800 م من محاذاة محطة المترو المؤكدة تتداول بعلاوة 12–18% على متوسط JVC - معدلات الفراغ الإيجاري في مباني JVC الجيدة انخفضت إلى ما دون 8% مع نضوج المجتمع الذي يستقطب السكان طويلي الأمد الذين كانوا يستأجرون سابقاً في مناطق أغلى - يُبلّغ مشغلو الإيجار قصير الأمد في JVC عن إشغال سنوي 70–80% بسبب الموقع المركزي لـ JVC في دبي والتنافسية السعرية بأقل من 200 درهم إماراتي في الليلة يُركّز خط إنتاج One Yard في JVC على مباني متوسطة الارتفاع (8–18 طابقاً) في مناطق B وC وD من JVC، مستهدفاً قرب 300–800 م من مواقع محطات المترو المؤكدة. --- ## معايير تصميم المنتج ### مواصفات الوحدة | العنصر | المعيار | الخيار المُرقَّى | |---|---|---| | ارتفاع السقف | 2.85 م | 3.0 م (الـ 20% العليا من الطوابق) | | المطبخ | Nolte / Häcker معياري، أسطح كوارتز | Pedini / Ernestomeda، Silestone Calacatta | | الأجهزة | مجموعة Bosch الكاملة (موقد، فرن، ثلاجة، غسالة أطباق) | Siemens iQ700 / Miele CM series | | الحمامات | Grohe Eurostyle، بورسلان كبير الحجم | Hansgrohe Croma، بلاط رخام مُصحَّح | | الأرضيات | بورسلان مزجج 60×60 | بورسلان كامل الجسم 80×80 أو بلوط هندسي | | الشرفة | 8–12 م²، إطار ألومنيوم زجاجي | 14–20 م²، درابزين زجاجي بلا إطار | | الخزانة | مدمجة بأبواب منزلقة، بارتفاع كامل | نظام Poliform / Glide المعياري المخصص | | المنزل الذكي | Lutron Caseta للتخفيف، دخول ذكي | أتمتة Crestron Home، AV متعدد الغرف | ### مرافق المبنى | الفئة | الميزات | |---|---| | اللياقة | صالة رياضة 600+ م²، منطقة TRX، استوديو دراجات، غرفة يوغا | | المائية | حوض سباحة 25 م + حوض ترفيهي + منطقة رش للأطفال | | الاجتماعية | صالة سكان (200 م² كحد أدنى)، منطقة عمل مشتركة (50+ مكتب)، غرفة طعام خاصة | | الخارجية | حديقة بودية منسقة، مسار ركض، شرفات شواء | | العائلية | منطقة لعب أطفال داخلية، صالة ألعاب للمراهقين، ملعب خارجي | | الاتصال | إنترنت ألياف متعدد الجيجابت، مواقف سيارات جاهزة للكهرباء 100% | | الخدمات | كونسيرج 24/7، غرفة طرود، خدمة التنظيف الجاف | --- ## تحليل العوائد الاستثمارية ### ملخص العائد | نوع الوحدة | سعر الدخول (درهم إماراتي) | العائد الإجمالي | صافي العائد | مكسب رأس المال لـ 5 سنوات (أساس) | |---|---|---|---|---| | استوديو | 450,000 – 680,000 | 9.0%–9.5% | 7.2%–7.8% | +30%–48% | | غرفة نوم واحدة | 680,000 – 1,050,000 | 8.0%–9.0% | 6.5%–7.2% | +28%–45% | | غرفتا نوم | 1,000,000 – 1,550,000 | 7.2%–8.0% | 5.8%–6.5% | +25%–40% | | ثلاث غرف نوم | 1,400,000 – 2,200,000 | 6.5%–7.2% | 5.2%–6.0% | +22%–36% | ### توضيح لمدة 5 سنوات **السيناريو: غرفة نوم واحدة بـ 850,000 درهم إماراتي في JVC** | السنة | القيمة الرأسمالية (درهم إماراتي) | الإيجار السنوي (درهم إماراتي) | الإيجار التراكمي (درهم إماراتي) | إجمالي الثروة (درهم إماراتي) | |---|---|---|---|---| | الدخول (2025) | 850,000 | — | — | 850,000 | | السنة 1 | 918,000 | 72,250 | 72,250 | 990,250 | | السنة 2 | 991,440 | 74,418 | 146,668 | 1,138,108 | | السنة 3 | 1,070,755 | 76,650 | 223,318 | 1,294,073 | | السنة 4 | 1,156,415 | 78,950 | 302,268 | 1,458,683 | | السنة 5 | 1,248,928 | 81,319 | 383,587 | 1,632,515 | *الافتراضات: تقدير 8% سنوياً، عائد إجمالي 8.5%، إشغال 85%، تصعيد إيجار سنوي 3%.* **العائد الإجمالي لـ 5 سنوات: +92.1% على رأس المال الأولي** --- ## ملفات المشتري والمستأجر المستهدفة | الملف | الوصف | المنتج المفضل | |---|---|---| | المستثمر لأول مرة | ميزانية 700 ألف – 1.2 مليون درهم إماراتي، يبحث عن العائد والتقدير | استوديو – غرفة نوم واحدة في JVC / Arjan | | المرتقي للحياة الأفضل | الانتقال من سكن مشترك إلى شقة خاصة | 1–2 غرفة نوم، مرافق مجتمعية، مساحة خضراء | | الأسرة الشابة | 1–2 أطفال، قرب المدارس، أمن المجتمع | 2–3 غرف نوم في Town Square / دبي هيلز | | ساكن دول الخليج لعطلة نهاية الأسبوع | زائر دبي الدوري، استثمار + أسلوب حياة | غرفة نوم واحدة في JVC / منطقة متصلة جيداً | | مستأجر السوق المتوسطة | راتب شهري 8,000–18,000 درهم إماراتي | 1–2 غرفة نوم، دفع 3–5 شيكات، مبنى جيد | --- ## الاتصال | الوجهة | الوقت التقريبي | |---|---| | مطار دبي الدولي | 20–35 دقيقة | | داون تاون دبي | 15–30 دقيقة | | دبي مارينا | 10–20 دقيقة | | Business Bay | 15–25 دقيقة | | مترو الخط الأزرق (متوقع 2029، JVC) | مسافة المشي (المواقع القريبة) | | شارع الشيخ محمد بن زايد | 5 دقائق | | مدينة إكسبو دبي | 15–25 دقيقة | --- ## الامتثال التنظيمي - **مطور مسجل في RERA**، دائرة الأراضي والأملاك في دبي - **التملك الحر**: لجميع الجنسيات في المناطق المخصصة - **تسجيل OQOOD للمبيعات على الخريطة** على جميع المبيعات قبل الاكتمال - **أموال المشترين محمية بحسابات الضمان** وفق قانون دبي رقم 8 لسنة 2007 - **التأشيرة الذهبية**: عتبة 2 مليون درهم إماراتي+ (مؤهلية المحفظة المتعددة الوحدات) - **لا ضريبة على أرباح رأس المال، لا ضريبة عقارية** في الإمارات - إدارة **جمعية الملاك** بموجب RERA من تاريخ التسليم --- ## الاستدامة يلتزم One Yard بالتطوير المتوسط المسؤول: - الامتثال لمعيار المبنى الأخضر Al Sa'fat في جميع المشاريع - استهداف الفضة LEED لتطويرات الأبراج الأساسية - مصفوفات طاقة شمسية كهروضوئية على الأسطح (حد أدنى 12% تعويض طاقة المناطق المشتركة) - سباكة مزدوجة (ساخن/بارد + مياه رمادية) لشطف دورات المياه وري المناظر الطبيعية - شحن كهربائي: 100% من مواقف السيارات جاهزة للكهرباء منذ البناء - واجهات ذات كفاءة حرارية تُقلّص حمل التبريد بنسبة 18–22% - دهانات ومواد لاصقة منخفضة المركبات العضوية المتطايرة في جميع أنحاء المشروع --- ## الأسئلة الشائعة **س: كيف يحقق One Yard مواصفات متميزة بأسعار السوق المتوسطة؟** ج: عقود المشتريات الحجمية مع موردي المواد الأوروبيين، مقترنة بكفاءة التخطيط التي تُقلص المساحة الإجمالية المهدورة، تُتيح لـ One Yard نشر ميزانية مواصفات أكبر بنسبة 30–40% لكل متر مربع صافٍ مقارنةً بالمطورين التقليديين. **س: هل تطويرات One Yard مناسبة للإيجار قصير الأمد؟** ج: مشاريع JVC وArjan مسجلة لدى DTCM للإيجار قصير الأمد. يمكن للمستثمرين توقع إشغال سنوي 70–80% بأسعار ليلية 150–280 درهماً إماراتياً للوحدات ذات غرفة نوم واحدة، مما يُحقق عوائد إجمالية 9–11% في وضع الإيجار قصير الأمد مقابل 8–8.5% في الإيجار طويل الأمد. **س: ما خطط الدفع المتاحة؟** ج: الخطط المعيارية: 30% خلال البناء، 70% عند التسليم. خطط ما بعد التسليم (40% عند التسليم، 60% على مدى 2–3 سنوات) متاحة في مشاريع مختارة. **س: كم يستغرق وصول مباني One Yard إلى الإشغال الكامل بعد التسليم؟** ج: تاريخياً خلال 60–90 يوماً من إصدار شهادة التسليم. يبدأ فريق التأجير الداخلي للشركة بالتواصل مع المستأجرين قبل 90 يوماً من الاكتمال المتوقع. **س: هل يقدم One Yard خدمة إدارة العقارات؟** ج: نعم. الإدارة الكاملة متاحة من تاريخ التسليم: توظيف المستأجرين وإدارة عقود الإيجار وتنسيق الصيانة والتقارير المالية الفصلية. رسوم الإدارة: 5–8% من الإيجار السنوي.